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柳南房補〔2025〕2號

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根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十七條和《廣西壯族自治區土地管理條例》第三十二條規定，本機關組織自然資源、財政、農業農村、人力資源和社會保障等有關部門擬定了《柳州市柳南區新云村、和平村城中村改造項目集體土地上房屋征收補償安置方案》，方案內容如下：

一、項目名稱

柳州市柳南區新云村、和平村城中村改造項目

二、規劃用途

柳州市柳南區新云村、和平村城中村改造項目用地分別有城鎮住宅用地、機關團體用地、文化用地、中小學用地、幼兒園用地、商業用地、倉儲用地、城鎮村道路用地、社會停車場用地、公園綠地、防護綠地、廣場用地等多種規劃用途。

三、征收目的

為了公共利益和實施城市規劃的需要

四、征收范圍

柳南區新云村、和平村城中村改造項目紅線范圍的土地（具體土地位置、四至范圍詳見附件《柳南區新云村、和平村城中村改造項目征地紅線三維影像示意圖》）

五、征收依據

（一）《中華人民共和國土地管理法》；

（二）《中華人民共和國土地管理法實施條例》；

（三）《廣西壯族自治區土地管理條例》；

（四）廣西壯族自治區人民政府《關于柳州市2007 年度第一批次城市建設用地的批復》（桂政土批函〔2008〕122號）、《關于柳州市2007年度第二批次城市建設用地的批復》（桂政土批函〔2008〕199號）、《關于柳州市2014年度城市建設用地第三批次農用地轉用和土地征收實施方案的批復》（桂政土批函〔2015〕198號）、《關于柳州市2009年度第一批次城市建設用地農用地轉用和土地征收實施方案的批復》（桂政土批函〔2009〕483號），《關于柳州市2016年度城市建設用地第一批次農用地轉用和土地征收實施方案的批復》（桂政土批函〔2017〕446號）和廣西壯族自治區國土資源廳《關于柳州市2014年第二批次城市建設用地的批復》（桂國土批函〔2015〕151號）、《關于柳州市2013年第四批次城市建設用地的批復》（桂國土批函〔2014〕74號）、《關于柳州市2013年度城市建設用地第三批次農用地轉用和土地征收實施方案的批復》（桂國土批函〔2014〕1073號）；

（五）柳州市自然資源和規劃局關于柳州市柳南區新云村、和平村城中村改造項目規劃意見的函（柳資源規劃用地〔2024〕32號）。

六、被征收房屋的確定

（一）按尊重歷史原則確定村民住宅有證面積

村民住宅持有下列證件之一或同時持有下列兩種以上證件的，原則上以證件中記載最大建筑面積的證件登記（證載）的面積為有證面積。實際建筑面積小于證載面積的，以實際面積確定為有證房屋面積；實際建筑面積大于證載面積的，以證載面積確定為有證房屋面積。

有批準權的鄉（鎮）人民政府，縣級以上人民政府及其土地、規劃、建設職能部門審批或頒發的用地、建筑、房屋（所有權或不動產權證書）的證件或批文，包括《集體土地使用證》、《宅基地使用證》（土地證書或批文上標注有房屋層數的，按標注的層數計算房屋的建筑面積；未標注有房屋層數的，按一層計算房屋的建筑面積）、《建設工程規劃許可證》、《建筑開工證》、《房屋所有權證》、《不動產權證書》，不包括臨時用地或臨時建筑的證件或批文。

上述證書僅登記或批文僅審批有第一層或第一、二層的，證載登記的面積確定為有證建筑面積；相對應的第二層或第三層建筑與第一層（含第二層）非搶搭搶建的，該建筑面積的80%視為有證建筑面積；第二、三層剩余20%的部分及其它建筑面積認定為無證建筑面積。

（二）無證“唯一住宅”的認定及可安置面積的確定

1.無證“唯一住宅”的認定。

按《關于在征地拆遷中對無證“唯一住宅”認定及補償安置的指導意見》（柳資源規劃規〔2021〕1號）的第二條、第三條、第四條的規定綜合認定。

2.經認定為無證“唯一住宅”，且被征收的實際住宅房屋建筑面積達到或超過下列標準的，其每戶住宅房屋的安置面積按以下標準確定。

（1）被征收戶應安置人口數為1人的，其可安置的建筑面積為100㎡；

（2）被征收戶應安置人口數為2人的，其可安置的建筑面積為150㎡；

（3）被征收戶應安置人口數為3人的，其可安置的建筑面積為200㎡；

（4）被征收戶應安置人口數為4人及以上的，其可安置的建筑面積按60㎡/人計算，但每戶可安置總面積最大不超過450㎡。

3.無證“唯一住宅”實際住房建筑面積小于人口應安置面積的，可按本方案第九條規定的“補償安置標準”購買人口相應不足部分的安置房面積。

（三）被征收房屋用途的確定

1.有證住宅用途和有證產權的鋪面或營業用房用途：以《集體土地使用證》、《房屋所有權證》或《建設工程規劃許可證》、《不動產權證書》等行政機關依法頒發的相關證書登記的房屋用途原則上確定為住宅用途，如上述證書中有部分標注為鋪面或營業用房的，確定為鋪面或營業用房用途。

2.有證住宅自改為鋪面用途或營業用房用途：將有證住宅房屋按鋪面或營業性用房使用，在項目征地（房屋征收）方案發布之日前，持有合法有效的營業執照且實際經營一年以上的，可確定為有證住宅自改鋪面用途或有證住宅自改營業用房用途。

3.無證住宅自改為鋪面用途或營業用房用途：將無證住宅房屋按鋪面或營業性用房使用，在項目征地（房屋征收）方案發布之日前，持有合法有效的營業執照且實際經營一年以上的，可確定為無證住宅鋪面用途或無證住宅營業用房用途。

4.上述各種房屋用途的建筑面積，由柳南區征地拆遷和房屋征收補償服務中心（以下簡稱區征補中心）根據相關權屬證書、查檔記載等用途情況確定，或由區征補中心組織相關部門現場共同認定簽證，并經測繪部門實地測量予以確定。

（四）住宅中無證房屋和非住宅類無證建筑的認定

1.村民住宅中除有證住宅房屋（含視為有證住宅房屋）和無證“唯一住宅”的可安置面積房屋以外的房屋或其它建（構）筑物，認定為無證房屋或其它建（構）筑物。

2.集體經濟組織非住宅房屋或其它建（構）筑物，除有證建筑和經認定視為有證建（構）筑物外，其余的認定為無證建（構）筑物。

七、被征收人家庭戶和應安置人口的認定標準

在集體土地（或集體土地房屋）征收中，被征收人家庭戶和應安置人口的認定標準，原則上以項目征地預公告發布日在公安戶籍管理部門登記的家庭戶和人口數為準，并結合以下幾種情形予以確定。

（一）不在戶籍簿上，具有下列情形的，可列入安置人口。

1.原有常住戶口本上未達到轉業安置條件的現役軍人；

2.原有常住戶口本上遷出的在讀全日制大中專院校的學生；

3.原有常住戶口本上遷出的服刑人員等；

4.在征地預公告發布后至項目征地（房屋征收）結束前，本集體經濟組織成員的配偶及其子女，因結婚、出生落戶正常遷入的；

5.其他可以列入安置人口的情形。

（二）在戶籍簿上，具有下列情形的，不列入安置人口。

1.非家庭成員或非直系親屬戶籍落在被征收房屋，但不屬于集體經濟組織正式成員的“掛靠戶”人口；

2.在本項目實施前，已經享受過一次（集體土地房屋）征收補償安置的被征收人員;

3.本集體經濟組織成員的配偶，如已享受了房改房、經濟適用房等福利房的一方；

4.其他不能列入安置人口的情形。

（三）在集體土地（或集體土地房屋）征收范圍內，被征收人家庭戶直系親屬達到結婚年齡或已經結婚等符合分戶條件，但因沒有房屋產權而沒能分戶的，經區征補中心組織區農業農村局、區自然資源局、鄉鎮政府（街道辦事處）、村委等相關部門聯合審核認為符合分戶條件的，在征收補償安置時可按符合分戶條件處理。

（四）無房戶可以按本方案第九條規定的“補償安置標準”購買相應的安置房面積

八、集體土地上房屋征收的補償安置方式

（一）有證住宅、有證鋪面和營業用房、無證“唯一住宅”的補償安置方式

集體土地上的有證住宅、有證鋪面和營業用房、無證“唯一住宅”的補償安置方式，實行產權置換、房票安置（僅限住宅，為產權置換的補充形式）、貨幣補償三種安置方式，被征收人可以選擇其中一種或多種方式相結合進行安置。

（二）非住宅房屋和其他建（構）筑物的補償安置方式

1.除有證住宅、無證“唯一住宅”以外的其他房屋、建（構）筑物、住宅的裝修及其他附屬物，原則上實行貨幣補償。村集體的辦公用房（不含村集體辦企業用房）可以選擇貨幣補償，也可選擇置換或回建方式進行補償安置。

2.超出可安置面積標準的無證住宅、其他房屋或建（構）筑物，原則實行貨幣補償。

九、集體土地上房屋征收的補償安置標準

（一）住宅房屋置換標準

住宅房屋置換是指征收人用住宅安置房與被征收人的有證住宅（含視為有證住宅）、無證“唯一住宅”可置換的面積按一定比例進行置換。

1.該項目產權置換安置地點

（1）柳南區和平路工人醫院總院南側的“祥和雅苑”安置房（詳見附圖）；

（2）柳南區城站路南側柳州鐵一中西側的“祥云文城華都”安置房（詳見附圖）。本安置點一戶只能選擇一套安置房，其余需另外選擇其他安置點的安置房或者選擇房票進行安置。

（3）房票安置的房源具體地點另行公布。

2.具體置換面積標準：

（1）有證住宅（含視為有證住宅）面積的置換，按被征收住宅有證建筑面積1：1.2置換安置房的建筑面積；或者當安置房的公攤面積大于20%時，被征收人可以選擇按被征收的有證住宅（含視為有證住宅）建筑面積1:1置換安置房的套內面積。

（2）無證“唯一住宅”可安置面積的置換，按被征收的無證“唯一住宅”建筑面積1:1置換安置房的可安置建筑面積。

3.房屋置換中特殊情形的處理

（1）當被征收的有證住宅（含視為有證住宅）的建筑面積按1:1.2置換安置房后，小于按無證“唯一住宅”應安置人口對應的可安置面積標準時，被征收人可用無證住宅建筑面積1:1置換補足達到相應人口無證“唯一住宅”的可安置面積標準；沒有可以置換的無證建筑面積的，可按600元/㎡的價格購買相應人口不足部分的安置房面積。

（2）被征收的無證“唯一住宅”房屋實際建筑面積小于其可安置面積標準的，按實際住宅房屋建筑面積置換后，可按600元/㎡的價格購買相應人口不足部分的安置房面積。

（3）符合分戶建房條件，因各種客觀原因未建有住宅房屋的無房戶，可按應安置人口以600元/m2價格購買相應可安置面積標準的安置房。

（4）被征收人選擇調換的安置房建筑面積大于（超出）可以調換的安置房建筑面積的，超出部分的建筑面積在10㎡（含）以內的，按該項目有證住宅貨幣補償2800元/㎡購買；超出部分的建筑面積在10㎡（不含）以上的，按安置房的市場價購買。安置房的市場價格，由市住建部門按確定的選房時間節點評估確定。

（5）被征收人選擇置換的安置房建筑面積小于可以置換的安置房建筑面積的，剩余可安置的建筑面積按2800元/㎡給予補償，但用600元/㎡購買安置房可安置面積指標的除外。

（二）有證產權鋪面、營業用房置換標準

按評估方式確定置換的標的物（如產權鋪面、產權營業用房等物業）價值后，再與被征收的有證產權鋪面、營業用房實行等價值置換。村（組）集體被征收的有證產權鋪面、營業用房進行等值置換物業，置換前被征收的有證產權鋪面、營業用房的占地面積計入本村“三產”用地指標。

村（組）集體被征收的有證產權鋪面、營業用房是通過購買方式等非“三產”政策獲得的，其占地面積不計入本村“三產”用地指標。

（三）房票安置標準

本方案安置房房票房地產市場評估單價為6805元/㎡。房票面值＝安置房房地產市場評估單價×應安置面積（按照本方案核算）。

安置房房票管理、使用、有效時間等相關細則，按《柳州市人民政府辦公室關于印發>柳州市征拆住宅房屋房票安置暫行辦法>的通知》（柳政辦〔2024〕56號）的相關規定執行。

（四）貨幣補償標準

1.有證住宅（含視為有證住宅）、無證“唯一住宅”實有建筑面積置換的可安置面積部分的補償標準。

磚混結構2800元/㎡，磚木結構2600元/㎡。

2.有證產權鋪面補償標準。

磚混結構5000元/㎡，磚木結構4800元/㎡。

3.有證產權營業用房補償標準。

磚混結構4000元/㎡，磚木結構3800元/㎡。

4.有證住宅自改鋪面補償標準。

磚混結構4100元/㎡，磚木結構3900元/㎡。

如有證住宅自改鋪面的建筑面積選擇置換住宅安置面積或者房票安置的，自改鋪面部分的面積按1300元/㎡給予補償。

5.有證住宅自改營業用房補償標準。

磚混結構3300元/㎡，磚木結構3100元/㎡。

如有證住宅自改營業用房的建筑面積置換住宅安置面積或者房票安置的，自改營業性用房部分的面積按500元/㎡補償。

6.無證房屋鋪面和營業用房補償標準。

無證房屋鋪面700元/㎡，無證營業用房400元/㎡。

7.村集體經濟組織的廠房、倉庫、辦公、學校等生產、經營性或公益性用房補償標準。

（1）有證磚混結構2800元/㎡、有證磚木結構2600元/㎡。

（2）無證磚混結構1000元/㎡、無證磚木結構700元/㎡。

（3）鋼架廠房的補償標準按本方案的“鋼架結構房屋補償標準”執行。

8.鋼架結構房屋補償標準。

頂棚為鋼結構，四周有鋼結構圍板的，認定為鋼架房；四周無圍板的，認定為鋼架棚。高度在2.2米以下的鋼架房、鋼架棚，按簡易房屋80元/㎡的標準補償。

（1）高度在2.20（含）-3.50米（不含3.50米）的，鋼架房200元/㎡、鋼架棚170元/㎡；

（2）高度在3.50（含）-6.00米以內（含6.00米）的，鋼架房500元/㎡、鋼架棚為400元/㎡；

（3）高度在6.00米-8.00米以內（含8.00米）的，鋼架房700元/㎡、鋼架棚為600元/㎡。

（4）高度在8.00米以上（不含8.00米）的，鋼架房900元/㎡、鋼架棚700元/㎡。

9.簡易房屋補償標準。

房屋高度在2.2米以下的簡易房屋按80元/㎡的標準補償。

10.除上述1-9項情形的補償標準以外，其余的無證建筑部分，按磚混結構200元/㎡、磚木結構170元/㎡給予補償。

十、集體土地房屋征收的裝修裝飾補償標準

（一）集體土地房屋征收的裝修裝飾補償標準，按照國有土地房屋征收通用的評估機構評估確定的片區房屋裝修裝飾補償標準執行。

（二）對有特殊裝修裝飾或超過本方案確定的裝修標準的房屋，經被征收人申請后可通過個案評估的方式，并由城區征補中心組織相關單位審核認可后的評估結果給予補償。

十一、其它補償費用

（一）房屋搬家費

1.選擇貨幣補償安置的搬家費

（1）按被征收有證房屋建筑面積12元/㎡的標準一次性計發搬家費；

（2）被征收的無證“唯一住宅”建筑面積，若大于可安置面積標準的，按可安置建筑面積12元/㎡的標準一次性計發搬家費；若小于可安置面積標準的，按實際被征收房屋建筑面積12元/㎡的標準一次性計發搬家費。

（3）上述（1）或者（2）計發所得的搬家費若達不到2000元/戶的，按2000元/戶一次性計發搬家費。

2.選擇產權置換或房票安置的搬家費

（1）按有證房屋建筑面積12元/㎡的標準計發兩次搬家費；

（2）被征收的無證“唯一住宅”建筑面積，若大于可安置面積標準的，按可安置建筑面積12元/㎡的標準計發兩次搬家費；若小于可安置面積標準的，按實際被征收房屋建筑面積12元/㎡的標準計發兩次搬家費。

（3）上述（1）或者（2）計發所得的搬家費若達不到2000元/戶的，按2000元/戶計發兩次搬家費。

（二）自行安置過渡費

1.選擇貨幣補償安置的自行安置過渡費

（1）按被征收有證房屋建筑面積12元/㎡的標準計發3個月的自行安置過渡費；

（2）被征收的無證“唯一住宅”建筑面積，若大于可安置面積標準的，按可安置建筑面積12元/㎡的標準計發3個月的自行安置過渡費；若小于可安置面積標準的，按實際被征收房屋建筑面積12元/㎡的標準計發3個月的自行安置過渡費；

（3）上述（1）或者（2）計發所得的自行安置過渡費，若達不到700元/戶·月的，按700元/戶·月支付3個月的自行安置過渡費。

2.選擇房票安置的自行安置過渡費

（1）房票安置的自行安置過渡費標準參照有證房屋和無證“唯一住宅”的標準12元/㎡計發。

（2）選擇現房安置的，安置過渡費計發期限自領取房票之日起支付6個月（含3個月裝修期）；選擇期房安置的，安置過渡費計發期限自被征收人騰空交房和領取房票之日起至公告交房之日止再支付3個月（房屋裝修期）。

3.選擇產權置換的自行安置過渡費

（1）按被征收有證住宅建筑面積12元/㎡·月的標準計算。

（2）被征收的無證“唯一住宅”建筑面積，若大于可安置面積標準的，按可安置建筑面積12元/㎡的標準計算；若小于可安置面積標準的，按實際被征收房屋建筑面積12元/㎡的標準計算。

（3）上述（1）或者（2）計發所得的自行安置過渡費若達不到700元/戶·月的，按700元/戶·月支付。

（4）自行安置過渡費計發期限：自被征收人騰空交房之日起至所置換安置房公告交房之日止，再支付3個月（房屋裝修期）。

（三）停產停業補助費

因征收非住宅房屋造成停產停業的，按被征收人實際營業面積貨幣補償金額的4%給予補助。

（四）物業費和房屋維修基金

被征收人選擇產權置換安置或房票安置的，所涉及的兩年物業費和房屋維修基金，由項目業主承擔。

（五）涉及其它附著物補償按照《柳州市人民政府關于公布2023年柳州市市轄區青苗和地上附著物補償標準的通知》（柳政規〔2023〕8號）的規定執行。

（六）被征收的高低壓配電變壓器等柳政規〔2023〕8號文規定以外的特殊標的物的遷移補償，以通過評估會審后的結果給予補償。

十二、集體土地上房屋征收的獎勵標準

被征收人在規定的時間內辦理完征收手續，并騰空交出房屋的，給予如下相應獎勵；基于被征收人的原因導致逾期未辦理完畢征收手續、未騰空交房的，取消獎勵。

（一）按被拆遷房屋建筑面積（非搶搭搶建）給予200元/㎡的獎勵；

（二）有證產權鋪面和營業用房、有證住宅自改鋪面和自改營業用房，按被征收的該用途的建筑面積給予500元/㎡獎勵。

（三）村民個人的無證住宅自改為鋪面或營業用房的，鋪面和營業用房的建筑面積部分按200元/㎡給予獎勵。

（四）村集體經濟組織的廠房、倉庫、學校、辦公等生產、經營性用房或公益性用房，有證建筑面積按400元/㎡給予獎勵，無證建筑面積按200元/㎡給予獎勵。

（五）有證住宅、無證“唯一住宅”每戶一次性獎勵10000元。

十三、凡是搶搭搶建和被依法處罰的建（構）筑物，以及搶種搶葬的地上附著物一律不予辦理登記和補償。

十四、本項目集體土地上房屋及附屬物的征收補償安置等工作，由柳南區征補中心具體負責。

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柳州市柳南區人民政府

2025年3月8日